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C.A. Rennes, 2è Ch., 30 mai 1979 - S.A.R.L. "QUIMPER MOBILIER C/BOUTTIER

LA COUR,

..."Le 2 mai 1974 le sieur AUTISSIER adressait une lettre à la dame BOUTIER par laquelle il lui proposait de lui céder l'ex-magasin BUT situé route de Rosporden - Le Grand Guélen à QUIMPER pour le prix de 150. OOO Frs payable suivant certaines modalités. Il joignait le double du bail fait pour un délai de 4 ans et venant à échéance fin NOVEMBRE 1975 date à laquelle il déclarait "demander le renouvellement dans les conditions de 3 - 6 - 9 ans.

Il précisait que la prise de possession pourrait se faire pour le 1er Juin de façon à permettre à la dame BOUTIER de s’installer dans le mois pour ouvrir le 1er JUILLET. Cette dernière apposera sur la lettre la mention Bon pour accord et sa signature.

Le 12 JUIN suivant elle versa par chèque un acompte de 50.000 Frs et accepta 5 traites de 25.000 Frs à échéances semestrielles. Elle prit en même temps possession des lieux et fit effectuer d'importants travaux.

Aucun acte ne sera dressé dans la forme habituelle des cessions de fonds de commerce. Le 27 FEVRIER 19 75 la dame BOUTIER reçut la visite de LE GOFF Huissier de Justice à QUIMPER qui à la requête des époux KERVRAN propriétaires des locaux délivra, parlant à sa personne, à la S.A.R.L. "QUMPER MOBILIER" congé pour le 1er DECEMBRE 1975, date "d'expiration du bail en date du 12 NOVEMBRE 1971 et d'une durée de 4 ans ayant commencé à courir le 1er DECEMBRE 1971. L'acte rappelait en outre que suivant convention passée en l'étude de LE MAGUER Notaire à QUIMPER, le 17 NOVEMBRE 1971, ladite société QUIMPER MOBILIER avait déclaré renoncer purement et simplement au bénéfice de la propriété commerciale.

Par lettres des 9 et 20 MAI 1975 la dame SOUTIER informait alors la Société QUIMPER WBILIER qu'elle décidait de ne plus donner suite à la transaction envisagée contre elles.

Entre temps la dame SOUTIER avait fait parvenir la photocopie du congé à la Société QUIMPER WBILIER qui lui communiqua les lettres qu'il faisait parvenir à ses conseils sur la validité du congé délivré, puis elle vida les lieux.

Au soutien de sa demande de résiliation de la convention la dame BOUTIER se fonde d 'abord sur l 'omission par sa cédante de n 'avoir pas sollicité, conformément à une clause du bail ainsi conçue "La société preneur ne pourra céder ni sous-louer son droit au présent bail sans l'accord express et par écrit des bailleurs" leur agrément puis sur le dol dont elle a été victime en ce qu'elle a ignoré la renonciation au renouvellement du bail que la Société QUIMPER MOBILIER avait auparavant, par acte du 17 NOVEMBRE 1971 au rapport de LE MAGUER, notaire à QUIMPER, concédée aux époux KERVRAN et au motif qu'elle ne leur avait payé aucune indemnité lors de l'entrée dans les lieux.

La Société QUIMPER soutient qu'elle en a donné connaissance de la dame BOUTIER et tire argument d'une lettre du 22 janvier 1975 dans laquelle elle lui écrivait par l'intermédiaire de son gérant AUTISSIER : "mais dès le premier jour, j'ai eu l’honnêteté de vous remettre le bail ainsi que la renonciation".

SUR QUOI LA COUR :

Considérant que le droit au bail constitue l'élément essentiel d'un fonds de commerce et que la lettre du 2 MAI 1974 portant convention de cession indiquait clairement l'existence d'un bail au profit de la Société QUIMPER MOBILIER puisqu'il était expressément indiqué :

"Vous trouverez ci-joint le double du bail qui a été fait pour un délai de 4 ans et vient à échéance fin NOVEMBRE 1975, date à laquelle nous demanderons le renouvellement dans les conditions de 3 - 6 - 9 ans.

Considérant qu'en s 'engageant ainsi à demander son renouvelement le sieur AUTISSIER ne pouvait sérieusement écrire le 22 JANVIER 1975 qu'il avait donné communication de l'acte de renonciation qui lui âtait pour l'avenir toute possibilité de le faire.

Considérant que cette renonciation "à sa sortie des lieux, à toute indemnité, à titre de propriété commerciale, droit au bail et à son renouvellement" est licite en ce qu'elle est intervenue par acte du 17 NOVEMBRE 1971 postérieurement à la conclusion du bail du 12 NOVEMBRE précédent et se trouvait justifiée selon les mentions de l'acte par la circonstance que la Société était entrée dans les lieux sans verser d'indemnité à ses bailleurs.

Considérant qu'il est en outre stipulé au bail "que la Société QUIMPER MOBILIER ne pourra céder ni sous-louer son droit au présent bail, sans l'accord express et par écrit des bailleurs" et qu'il n'est produit aux débats aucun document établissant la preuve de cet accord, ce qui explique que le congé du 27 février 1975 a été délivré à la S.A.R. QUIMPER MOBILIER locataire régulier aux yeux des propriétaires KERVRAN.

Considérant que la cession de fonds n 'a pu ainsi se réaliser puisque la Société QUIMPER MOBILIER ne pouvait céder son droit au bail ainsi qu'elle s'y était obligée, qu'il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande à la  résolution du bail formée par la dame BOUTIER et de condamner la Société QUIMPER MOBILIER à lui restituer la somme de 5O. 000 Frs précédemment versée ; ..."

            Paul Le Floch

François Collart Dutilleul

Revue Judiciaire de l'Ouest, 1979-2.

Questions :

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